[摘要] 接下来的库存究竟是延续现在的增长势头，还是减少？
9月楼市数据中，鹤山的库存尤为扎眼——3年多前，其库存长期维持在“6字头”，之后降至“5字头”“4字头”，到了今年1月为4686套，时隔8个月，也就是今年9月则骤升至3年多来的新高——8656套，按最近12个月月均成交约736套计算，消化周期约为11.8个月，比较平衡，这是好事，但关键是，接下来的库存究竟是延续现在的增长势头，还是减少？无论怎样变化，都牵扯着市场的心。
谈及库存，重点应谈供求。供应方面，先谈一手住宅，目前在售的，乃至接下来一年内有望上市的，有20多个项目，包括位于沙坪街道的方圆·旭辉天赋、保利中央公园、十里方圆等，位于镇街的国瑞山湖海庄园、时代春树里等，货量甚多；再说二手房源，由于鹤山有广佛“后花园”之誉，再加上限贷而不限购的政策，吸引了大批外地客，尤其是广佛客前来置业，保守地讲，从去年开始，外地户籍购房人群占比达到五六成以上，他们有的买房用于自住，有的买房用于投资。需要注意的是，以本地客为主的市场和以外地客为主的市场有着本质的不同，以本地客为主的市场始终会维持在一个波幅较窄的区间上下波动，这是一个城市的基本面所决定的，而当一个市场以外地客为主的时候，流动性无疑更强，随外界各种因素改变的可能性更大，波幅更宽。随着楼市调控越来越密集，当周边的广州、佛山、中山等楼市出现调整迹象，会不会意味着部分投资客会抛盘走人？这暂时难下定论，但可以参考的是，鹤山曾因广州、佛山限购，吸引了众多外地客前来购房，致使房价上涨。2015年，佛山解除限购后，众多外地客纷纷抛盘套现回当地置业，令鹤山房价出现下跌，直到2016年才算止跌企稳。如果历史再次重演，部分投资客抛盘套现，二手房源有望增多，进而整体供应有所增多。
再说需求，充满不确定性。先说本地需求，鹤山人数相对其他区（市）人口有限。同时，楼价涨幅较大，2016年1月均价为4568元/平方米，今年9月则攀升至8149元/平方米，涨幅位于江门市前列，使得不少本地人难以“上车”；再说外地需求，一方面，今年以来，针对外地客的贷款政策趋严——购买首套一手房的首付比例普遍由此前的三成提升至四成，其中个别银行要求客户提供半年以上的江门社保，否则不予办理，使得他们的置业门槛提高；另一方面，在中央对房地产持续调控不动摇的大环境下，周边城市楼市“转凉”，多个项目推出促销措施，或使部分外地刚需客更期待在所在城市置业，也或使部分投资客的热情减弱，选择观望甚至放弃购房计划；再加上，部分投资客急于抛盘套现，使得二手房议价空间增大，进而吸引更多客群转向二手房市场，使得一手住宅需求减少，但与此同时，部分项目拓展渠道的力度又在不断加强，优惠措施也在加强，比如，推出两年内免息分期付款等手段。多方综合，外地客究竟增多还是减少，尚不好说。
但整体而言，未来鹤山的成交量、库存、房价，或仍将呈现宽幅波动状态。
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