[摘要] 外围政策收紧，是江门楼市的利空消息之一。2016年国庆期间掀起的调控大潮，没有明确要打压房价，而是要求一线城市和热点城市的过热楼市降温。
2013年起，每年的1月份，笔者都会预测当年江门楼市的走势。当然，有对有错，对比错多。与其说预测一年的楼市走势，不如说是总结分析过去一年的楼市，站在新的经济形势下，对未来市场利空利好要素和在建楼盘的一次罗列。
背景：利空与利好有矛盾点
外围政策收紧，是江门楼市的利空消息之一。2016年国庆期间掀起的调控大潮，没有明确要打压房价，而是要求一线城市和热点城市的过热楼市降温。事实上，从调控后的几个月看，一线城市、热点城市以及江门的楼市都明显降温。一线城市、热点城市的政策敏感度高，随着楼市降温，深圳房价已经率先回调到半年前。2017年刚开年，上海、重庆、郑州等多个城市便进一步收紧楼市调控政策，“严查”和“限购”等手段变得普遍。有分析称，未来热点城市楼市政策持续收紧将是大概率事件，可能出现持续降温和房价回落。在经济关联度非常高的今天，江门楼市跟随整体楼市调整，是一个十分正常的现象。
除了收紧的政策是利空，可能收紧的房地产金融市场便是另一个利空。前不久召开的中央经济工作会议明确，“房子是用来住的，不是用来炒的”，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。笔者看到我国外汇储备数据的变化，也看到近段时间加强外汇监管的政策，随着资本的外流，我国货币将日趋紧张。根据中央经济工作会议的部署，笔者预计央会在年中进行政策调整——提高楼市的首付比例或许是，其次是加息以及提高存款准备金率。
笔者相信，这轮调控的真正转折点是提高首付比例，而不是走高的房价。讲了以上的利空，当然要讲一讲利好，以中和气氛。
笔者预计，2017年，楼盘又会打起“买房产抵御通胀”的营销旗号。新闻消息称，2016年2%的通胀应该达到了国家调控预期。随着美元，石油等国际进口的大宗商品的人民币价格将相应上升，2017年的输入性通胀将会明显体现；国内，随着运输成本、生产的环保成本等成本上涨，物价上涨便是大概率事件。在内外都有通胀的条件下，我2017的通胀比2016年会有较幅度上涨。
事实上，笔者认为“买房产抵御通胀”是一条矛盾的命题，关键是购房者是以美元计价，还是以人民币计价。在美元的趋势下，购买海外资产才是实现保值直接有效的办法，但由于绝大部分中国都不会出境购买资产，而退而求其次在国内购买。
另外，利好江门楼市的还有以下等因素：供应量相对较少，购买力以市内为主而少有外来投资资金，楼市表现仍较平稳，城市环境及建设将不断改善。
量跌：购买力减弱和供应减少的共同结果
2016年江门楼市的成交量和成交价均创了新高，而成交量增长的幅度让笔在2016年初着实没有预测到——商品房成交面积增长32%，一手住宅成交面积增长28.7%，一手住宅成交套数增长28.2%。2016年的成交量大幅增长，根本原因是两成首付的超低置业门槛所致。
笔者认为，2016年消耗了绝大部分刚需置业者的购房需求，无论今年是否提高首付比例，今年的刚需需求量会明显比2016年减少。购买力减弱也是判断今年量跌的重要依据。由于房价在2016年有较大幅度的增长，部分区域的房价增长过快，明显削弱了购房人群的支付能力。
笔者对比监测数据发现，预计2017年成交的商品房面积及住宅套数会比2016年有所减少，依据是2016年新开工量低于市场年均消化量。这或许是支撑江门房价2016年上涨后能在2017年企稳的有力因素。从区域来看，蓬江区2017年的新增供应量集中在几个新楼盘，分别是胜坚紫悦、海逸峰璟（暂定名）、碧桂园滨江壹号、越秀天悦星院等，旧楼盘西江悦府、岭南印象、上城嘉泰、凤山水岸誉城、灏昌园等均有少量新产品推出。综合来看，2017年蓬江的新增供应量略少于2016年；江海的供应量有望超过2016年，主要是因为明泰城、朗晴新天地、恒大船厂项目（暂定名：恒大御景半岛花园）、天鹅湾、名门一号、江海怡景湾等楼盘均有大量新产品上市；新会新增供应仍然相对紧缺，楼市仍将处于供不应求的状态；鹤山和开平的新增供应量，预计将与2016年持平；台山由于骏景湾地产、保利地产和碧桂园集团均新拿了开发用地，预计2017年新增供应同比略增；恩平由于成交量未有效放大，预计开发商也将控制新增供应量，比2016年略有减少。
总的来说，供应量较大的新项目入市时间预计在下半年，若市场遇到政策收紧或成交量下降的情况，相信部分项目会采取延缓施工进度的办法，从而推迟上市时间。因此，笔者预计江门楼市2017年的新增供应量将比2016年略有下降。
价微涨：高价地和核心地段产品入市
相信很多准备买房的人不愿意看到“涨价”的字眼，但这的确是笔者的预计，理由是2017年随着高价地和核心地段产品的入市，房价还会被拉升。
2016年，蓬江、新会、开平、台山的土地市场较为火热，而且成交价格较前期土地的高。这些土地上新建的商品房，会在2017年上市，而价格一定不会低，因为低了会亏本。
笔者监测发现，2017年入市的众多项目，处于城市核心地段的项目比2016年多，比如江海的核心区项目增多，包括天鹅湾、名门一号、明泰城、江海怡景湾等；再比如新会尚雅学校旁的碧桂园新项目；再比如台山台城南区，台山骏景湾、保利台山项目、碧桂园新拿地项目……以上这些项目，房价水平均处于区域高位。
笔者预计，滨江新城随着碧桂园滨江壹号和美的地产滨江项目的入市，房价将略有上涨。房价上涨幅度明显的将是江海。江海是中山古镇、蓬江、新会之间的房价洼地，价格差有2000元/平方米，将在2017实现补涨，以缩小价差。目前，江海核心地段产品的房价预期已超7000元/平方米。新会由于供求紧张，所以房价将持续在目前的高位或略有上涨。随着2016年成交量的放大，台山和开平的房价已站上新台阶，随着高价地的标杆作用显示，房价上涨也是大概率事件。鹤山和恩平由于购买力较弱等的问题，房价没有上涨动力。
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