[摘要] 近日，越秀地产以11.89亿元连夺鹤山雅瑶镇大岗村委会两地块（以下简称“大岗地块”），综合楼面价为3754元/平方米，其中一块地的楼面价突破4000元/平方米，创鹤山土地拍卖新纪录。
越秀地产以总价11.89亿元拿下鹤山两地块，其中一地块楼面价突破4000元/平方米。
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RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">鹤山大岗地块位置较优，周边楼盘林立，配套齐全，被多家房企看好。
近日，越秀地产以11.89亿元连夺鹤山雅瑶镇大岗村委会两地块（以下简称“大岗地块”），综合楼面价为3754元/平方米，其中一块地的楼面价突破4000元/平方米，创鹤山土地拍卖新纪录。消息一出，引来热议——镇上的地价何以如此之高？多位业内人士在接受记者采访时表示，该地块位置优越，并非一般镇（街）能比，所以，它不能代表镇（街）的拍地水平，但这次拍地可能会增强街坊对江门楼市的心理预期，尤其是对鹤山楼市的心理预期。
A、调查：7成受访者觉得地价高，但业内人士认为“高得有理”
“你觉得大岗地块的地价高吗？”，记者随机采访了7名街坊，他们大多喊“高”，7月3日，江门日报微信公众号进行的问卷调查显示，70%的受访者认为：“很高，一个镇（街）的地价如此之高，难以想象”；仅有11%的受访者表示：“不高，该地块紧邻鹤山中心地段，并非普通镇（街）”。
对于房企而言，土地是最重要的生产资料，所以，他们考虑的不仅是拿到地，更是要拿对地、拿值得的地。那么，大岗地块究竟有何魅力，引无数开发商竞拍？为探究竟，6月30日上午，江门日报记者来到现场。记者留意到，该地块属旧厂改造项目，周边交通便利，江肇高速、佛开高速、325国道纵横交错，快速对接珠三角各城市，去往鹤山市中心仅几，并且该地块临近大润发、鹤山汽车总站，周边楼盘云集，包括坚美园、鹤山碧桂园、南景湾山水城
南景湾山水城7100元/平方米3.80分鹤山大道汽车总站西侧300米400-176-0760 转 832524等。
大岗地块之所以拍出“高价”，一方面是外部因素。据美智地产总经理汤建军观察，有不少外围品牌开发商在密切关注鹤山楼市，也希望进入鹤山市场，本地开发商则更渴求土地。在僧多粥少的环境下，优质地块更容易高溢价，而中原地产营销副总监莫志华则留意到，大型房企为了完成业绩、强化土地储备，需要频繁拿地。当一二线城市限购政策趋于严厉、楼市充满变数的时候，三四线城市受限购政策影响较小、去化仍然较高，土地市场自然备受青睐。
另一方面是内部因素。汤建军认为，大岗地块位置较为优越，周边生活配套成熟，且鹤山作为承接佛山和广州置业客户外溢需求的重要区域，整体区域的发展潜力较大，所以，该地块属于优质地块。莫志华则讲到，大岗地块周边楼盘较多，其中不乏占地面积高达七八千亩的碧桂园，有的项目已经卖到9000元/平方米以上，再加上越秀地产在江门口碑较好，有信心高价拿地。
莫志华还讲到，前些年，鹤山的地价长期徘徊在1500元/平方米以下，楼价长时间徘徊在5000多元/平方米，并呈现波动状态。近两年，随着地产大鳄的进驻以及周边一二线城市限购政策的影响，楼价开始飙升，中心城区目前均价为8000元/平方米左右。
“早些年，鹤山的地价不高，可以以县（区）的地价标准加以衡量，但近一年来地价飙升，县（区）地价标准的参考意义已经不大”。莫志华说。
B、观点：大岗地块拍出高价不具有代表性
大岗地块拍卖之所以成为热点，关键在于，很多市民惊呼：镇上的地价居然能拍得如此之高！
莫志华表示，目前，江门镇（街）的地价大多在250万元/亩以下，即楼面价在1500元/平方米以下，所以，大岗地块没有代表性。
如他所说，记者留意到，江门近期拍出多个地块，多位于镇（街），其中，恩平东城镇一幅约为2万平方米的商住地，折合楼面地价1001元/平方米，溢价率90%；开平市塘口镇开阳高速出口的商服用地，折合楼面地价204元/平方米，溢价率61%；开平长沙街道八一乡镇企业城两幅地块，其中一幅用地面积约为7万平方米，成交价约为2.93亿元，折合楼面地价1402元/平方米，溢价率0.5%；另一幅用地面积约为1.8万平方米，成交价为8148万元，折合楼面地价1486元/平方米，溢价率6.5%……
汤建军则讲到，与大岗地块同一天竞拍的还有台山大江镇的3块商住地块，溢价率分别为42%、2%、0溢价，楼面地价为486元/平方米，所以，从以上两大镇区的土地成交情况可以看到，大岗地块能拍到如此高的价格，并不能代表镇（街）的拍地水平，而更多是提现了地块自身的价值和所在片区的发展潜力。
“综合各区域的地块竞拍情况，我们可以看到，市场并不是一味的追求地块，对于地块的优劣是有所偏好的，但是对于区域价值向好的优质地块，市场对地块的热度会较以往更高，更容易产生高于预期的成交溢价。”汤建军说。
C、影响：将提升鹤山楼市涨价预期
据了解，我市还有多个地块将于近期拍出，主要集中在市区，以及台山、鹤山、恩平的镇（街），其中，将于8月4日摘牌的滨江新城地块备受关注。
“大岗地块的高价成交，肯定会对即将要拍的地块产生极大影响。”莫志华告诉江门日报记者，拍地次日，鹤山当地的房企、或“地主”已经把想合作的地块暂停谈判，准备提高地价、甚至。大岗地块的高地价虽然不完全代表未来市场地块出售价格，但会影响周边城市、乡镇将要拍地的价格。
在汤建军看来，本次拍地对鹤山的影响无疑是的，因为该地块按竞拍的楼面地价计算，考虑建安成本和合理利润计算，项目未来入市价格保守估计要达到9000元/平方米以上，这个价位对于现在的鹤山楼市有较为明显的拉升作用，一定程度上会推动鹤山楼价继续向上的走势。
据坚美园置业顾问谢先生介绍，该盘第七期在售，仅剩一些尾货，去年年底开盘，当时的毛坯均价为5500元/平方米，现在是7300元/平方米；南景湾山水城南景湾山水城7100元/平方米3.80分鹤山大道汽车总站西侧300米400-176-0760 转 832524置业顾问陈小姐告诉记者，该盘第二、三、四幢在售，仅剩少量尾货，均价在6800元/平方米左右。
“大岗地块高价成交后，我们可能也会调整营销策略。”沙坪街道一楼盘一不愿透露姓名的销售顾问表示。
莫志华则讲到，越秀高价拿地，对当地部分开发商造成冲击，同时，有利于鹤山树立更好的城市形象，还能带动鹤山楼市，同时，也会对江门楼市产生影响，容易使置业者对房价的心理预期升高。
“你觉得该地块的拍出将会对江门楼市产生什么影响？”在这一问题中，83%的受访者认为“有影响”，其中，61%的受访者认为，“会提升鹤山乃至整个江门街坊对楼价上涨的心理预期”；22%的受访者认为，“会提升鹤山街坊对楼价上涨的心理预期，但对江门楼市没影响”，仅有7%的受访者认为，“这可能是个案，没什么影响。”
莫志华看好镇（街）地产的发展潜力，但他同时表示，镇（街）的市场容量有限，如果地产项目在3个以上，去化相对会比较困难，所以，开发商拿地应谨慎。
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