[摘要] 今年以来，我市住宅市场持续火热，但与之相反的是，非住宅项目去化较难，尤其是商铺，不久前，相关部门组织业内人士齐聚一堂，共商非住宅去化大计。
今年以来，我市住宅市场持续火热，但与之相反的是，非住宅项目去化较难，尤其是商铺，不久前，相关部门组织业内人士齐聚一堂，共商非住宅去化大计。
打蛇要打七寸。业内人士表示，破解难题的关键在于，从源头上控制商铺供应总量；项目自身要走“差异化”、“重体验”之路。
A、现状：售价虽走低，去化依然不太理想
“我们是王小二过年，一年不如一年。”发出这声感慨的，是一名不愿透露姓名的湖南人，4年前，他在港口路附近租铺开便利店，近两年，他感到生意越来越差，“没办法，逛街的人都少了很多，商铺也关了不少。”
如他所说，记者于9月5日在港口路巡街发现，写有“旺铺招租”字样的商铺不在少数，就拿中远大厦来说，“一至三层整体招商”的红底白字格外显眼，与数年前的繁盛、一铺难求形成了鲜明对比。
事实上，港口路的没落，反映的不仅是商圈“一路北移”带来的变化，也反映的是消费趋势正在从街铺转向综合体，还反映当今商铺地位的下降。
从市住建局提供的成交数据显示，2014年，江门非住宅成交均价为12781元/平方米，到了2017年1—8月，这一数据降为10966元/平方米。
“商铺在江门的销售和发展大致以2013年左右为分界线。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全进而讲到，2013年前，江门商铺不多，去化率较高，一铺养三代的观念深入人心，每平方米售价高达三四万元；2013年后，商铺的售价大幅下降，每平方米售价约为2万元。
据奥园集团江门片区营销总监陈志炎观察，前些年，江门的商铺和住宅售价比大约是3:1，目前，这一比例变成了2:1甚至接近，举例来说，在滨江新城，楼价大约为12000元/平方米，而社区地铺的售价大约为25000元/平方米，至于商场里的负一层、二层等其他楼层的商铺，售价约为15000元/平方米甚至更低。尽管商铺的售价走低，但销售情况依然不太理想。
如陈志炎所说，记者多方走访发现，近两年来，商铺去化速度普遍较慢，今年4月出台住宅限购政策以后，尽管部分资金转向商铺，但商铺去化依然相对困难。
由市住建局统计的2015年12月至2017年7月的数据显示，在2015年12月，商品房库存面积为846万平方米，其中，住宅商品房库存面积为601万平方米，非住宅商品房库存面积为245万平方米，到了2017年7月，商品房库存面积为524万平方米，其中，住宅商品房库存面积为310万平方米，非住宅商品房库存面积为214万平方米。由此不难看出，住宅商品房库存面积几乎减少了一半，而非住宅商品库存面积每月维持在220万平方米左右，一年多来，减少了31万平方米。
“非住宅去化虽然远没有住宅项目去化明显，但大致呈缓慢减少的趋势。”市住建局相关人士表示，2015年，在全省乃至普遍存在非住宅项目库存较高的情况下，省里要求江门在2016—2018年完成非住宅项目去库存25万平方米的目标，目前看来，江门已经提前完成了省里下达的任务。
但不得不说的是，我市非住宅去化，尤其是商铺去化压力依然不小。事实上，这不仅是江门一地的现象，而是全省乃至很多城市都普遍存在的现象。
B、探因：多种原因造成商铺去化较难
商铺降价后为何依然去化较难？
包括市住建局相关人士在内的业内人士重点分析了下述原因：
一是大量新建楼盘自带商铺，再加上近年来社区商铺、综合体扎堆开售，使得商铺供应量大增，按江门如今的经济实力，很难一下子消化这么大体量的商业；
二是电商带来的冲击较大；
三是税种较多、税费较重，尤其是在二手交易环节，使得置业者信心大减；
四是部分商铺由于前期规划问题，面积较大，总价高，客户面比较窄；
五是很多项目对商铺缺乏统一业态规划，也缺少商业运营思维，在业主没有入住的情况下，简单广告包装后就开始卖铺；
五是很多项目周边商业环境有待培育；
六是 较低，开发商不愿自持。
打蛇要打七寸。多位业内人士指出，上述原因中，最主要的有三个：一是供应量较大；二是开发商自身的经营理念问题；三是税费较重。
C、期待：三大应对策略，加快商铺去化速度
策略一：控制商铺供应量
商铺要去化，控制商铺供应量是关键。
“开发商应好好做功课，看看市场能否容纳这么大的商业，如果已经过剩，还继续开发，就比较麻烦。”名门壹号营销总监谭文龙建议，开发商们应从现状中吸取教训，不要盲目开发商业项目。
而作为政府层面，则应加强对新建商铺的控制审批。
记者留意到，《江门市人民政府办公室关于印发江门市推进供给侧结构性改革2017年度工作方案的通知》中要求：商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，同时，要密切关注非商品住房库存情况，根据市场变化及时采取有效措施，确保非商品住房库存控制在合理区间。国土资源部门在编制年度土地供应计划时，原则上当年度商业办公等非住宅用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上一年度相应非住宅商品房销售总量。
策略二：建立新的商业模式
近年来，随着电商的快速发展，对商铺去化也产生了一定的影响，开发商应大力应对。
“商铺也要根据市场适当转型，建立新的商业模式，增加商铺需求。”冯景全以深圳为例介绍，深圳部分商铺（商业）率先转型为体验式商业模式，加入了亲子、娱乐、餐饮、DIY（自助体验）等业态，以免被电商替代。
汤建军则表示，商铺整体出售往往难度较大，但可以通过自持部分商铺，引入知名品牌主力店并对商铺的业态进行统一规划，打造主题性的特色商业街，以此吸引客户投资经营。
“可以参考周边的中山及佛山，设定优惠措施，打造特色商业街，吸引更多服务产业进驻。”裕隆基营销总监罗清朋表示。
而另一位不愿透露姓名的业内人士则表示，商业去库存除了通过市场销售，应创新性地开拓其他渠道，例如企业可与政府、产业园区、事业单位等合作，进行整体的出租或运营、转变功能，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。
“电子商务只是一种经营的工具或方式，商铺的负责人应多参加电商相关的培训，抓住机遇，利用互联网思维经营商铺。”江门市电商协会副秘书长叶先生认为。
策略三：政府在税收方面推出扶持政策
税费较重，是受访对象“吐槽”的另一重点。
据奥园集团江门片区营销总监陈志炎介绍，非住宅税费大致包括个人所得税、契税、营业税及附加税、租赁税、土地增值税等。
“单是土地增值税就不少，并且，即便商铺租不出去，也要交空置税。”陈志炎认为，较高的税费，将直接影响置业者的信心、实际行动。
实际情况是否如此？在保利大都会，记者遇到了正在看铺的黄先生，他有些犹豫，“我买了铺，估计租出去没问题，也没问题，表面上看是赚了，但还要交那么高的增值税，真得要好好考虑下。”
一位不愿透露姓名的业内人士举例说，他们销售的一间商铺，总额为230万元，月租6000多元，租金房价比大约为3.4%，有限，再加上税费较多，使得很多人望而却步，所以，在江门，购买铺位的多是“老面孔”，他们手中资金比较充裕，购买商铺主要是为了分散投资。
陈志炎希望，政府能在税收方面推出扶持政策，“是能取消空置税，并减少增值税。”
“商铺要加速去化，希望政府能在税收，银行能在贷款方面出台更好的政策。”一位不愿透露姓名的业内人士也大致表达了同样的期待。
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