[摘要] 相对于8月份的“土拍潮”，11月份的“土拍潮”分量较弱，所拍4幅地块中，有3幅位于鹤山、开平，对全市楼市的影响相对较小，不过其中也有亮点，一是鹤山的两幅地块均要求建非封闭式小区，二是鹤山的其中一幅地还要求小区停车位预留安装充电设施接口的比例应达到100%。
JCR2017-174（鹤山24）号地块尽管配建面积多，但具有交通便利等优势，被业内看好。
昨天（11月1日），JCR2017-171（开平31）号地块，即开平市三埠街曙光东路138号地块摘牌。
从当天下午4点开始限时竞拍，直到晚上9点56分才结束，用时近6，比10月20日摘牌的江海区府西小区地段新城路与科荟路交界西南侧地块用时还稍长，报价为4.68亿元，楼面地价折合为4658元/平方米，溢价率约为215%。
这次土拍拉开了江门11月的“土拍潮”序幕。
值得注意的是，相对于8月份的“土拍潮”，11月份的“土拍潮”分量较弱，所拍4幅地块中，有3幅位于鹤山、开平，对全市楼市的影响相对较小，不过其中也有亮点，一是鹤山的两幅地块均要求建非封闭式小区，二是鹤山的其中一幅地还要求小区停车位预留安装充电设施接口的比例应达到100%。
受访的业内人士认为，规划要求或许具有一定指导和示范意义。
11月土拍鹤山占“半壁江山”
进入11月，4幅地块将依次“闪亮登场”。
值得注意的是，今年6月底，越秀地产以总价11.89亿元拿下鹤山雅瑶镇大岗村委会两幅地块，综合楼面价为3754元/平方米，其中一地块楼面价突破4000元/平方米，创下新高，但它的起拍楼面价为1200元/平方米，而即将竞拍的JCR2017-174（鹤山24）号地块起拍楼面价为2679元/平方米，JCR2017—172（鹤山23）号地块的起拍楼面价为2500元/平方米，均是雅瑶镇大岗村委会的两倍以上。
这只是一个缩影，反映出4幅“靓地”高起拍价背后的价值——开平市三埠街曙光东路138号地块周边楼盘林立，商业、生活配套完善，居住气氛浓厚；鹤山市沙坪街道容章路与鹤山大道交界处西侧地块靠近鹤山公园、鹤山汽车总站和鹤山大道，周边建有多个成熟楼盘；新会区会城梅江村新生庄、暗马围、长湾围、刘屋围（土名）地块位于新会枢纽新城，周边有新会汽车站、江门大道、珠西枢纽江门站等配套，目前，万达、富力、保利、粤泰、碧桂园等房地产大鳄纷纷进驻；鹤山市沙坪街道鹤山大道与江门大道交汇处地块，临近鹤山汽车总站、鹤山大道、江门大道等。同时，教育资源较为丰富，周边有沙坪镇小学、鹤华中学、鹤山市中学等学校。此外，周边休闲配套充足，附近有鹤山公园、大雁山景区。
受访业内人士普遍认为，这些地块质地不错，加上当地供应偏紧，应该可以“寻得好人家”。
记者注意到，相对于其他3幅地块，将于11月30日摘牌的JCR2017-174（鹤山24）号地块要求较多：竞得人需配建两层临街独立商铺，建筑面积不小于8000平方米（商铺宽度15米，首层高度为5.8米）；还应独立配置用地面积不小于3000平方米的幼儿园、用地面积不小于1200平方米的社会停车场用地，以及面积不小于600平方米的社区公共服务用房、建筑面积不小于3000平方米的综合市场；另需配建公共厕所和垃圾收集站。
如此一来，是否会使部分开发商打退堂鼓？
美智地产总经理汤建军认为，地块的配套建设面积要求对于土地出让面积来说还是可接受的，而且幼儿园和综合市场这类型配建对于小区来说也是未来自身的优势配套，相信不会影响开发商拿地积极性。
“今年以来，周边城市土拍纷纷出现竞自持面积、限售一定年限等新形式，鹤山根据自身实际和政府要求，创新土拍形式，有作为江门土拍创新示范点的意味。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，虽然本次土拍出现需要配置充电桩、综合市场、商铺和停车场等新形式，增加了开发商成本，但该地所处地段比较好，且需配建的多项设施作为民生商业配套，反过来将为该项目加分。综合来说，本次土拍要求多，对开发商拍地有一定影响，但不明显。
拍地“亮点”或有示范意义
相对于拍卖价格，更加吸睛的是，鹤山待拍的两幅地块都要求建设开放式小区。
汤建军指出，国务院于去年发出了建设非封闭式小区的《通知》，初衷是为了缓解城市交通压力，让居民享受更多公共资源。要注意的是，建设非封闭式小区要有计划，要因城施策，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。
“鹤山最近土拍要求建设非封闭式小区是响应国家要求的尝试，为全市土拍积累经验的意味比较浓。如果最近两次非封闭式小区土拍顺利，市场接受度高，预计最快明年此经验会扩展到全市其他区域。”据冯景全观察，从周边发达城市深圳看，今年深圳出让的住宅用地面积较小，建设封闭小区意义不大，暂时没出现强制建设非封闭小区的要求，但从深圳城区已建成的小区看，已崛起大量非封闭式小区，这些小区一般多栋楼连在一起，一楼一般为商铺，二楼为娱乐休闲的空中花园，在有效疏导周边人流车流（非封闭小区建设初衷），并没明显影响原来封闭小区功能。
记者还留意到，JCR2017-174（鹤山24）号地块还要求，住宅小区停车位预留安装充电设施接口的比例应达到100%。预留区内汽车充电桩设施的变配电容量、站房及管廊等设施。
据汤建军观察，预留安装充电设施接口是市发改委今年9月份提出的，通知要求新建住宅小区停车位建设或预留安装充电设施接口的比例应达到100%。2017—2018年是示范阶段，2019—2020年将大规模推广。而深圳早在2010年规定并大规模推开，广州也在2015年出台规定进行推广，一二线城市已有将近7年推广经验，江门可借鉴逐步推行。
“充电设施对江门来说还是比较新颖的，在当前的小区配置不多，但从一线城市，例如深圳来说，已是比较成熟、常见。”冯景全进而讲到，在深圳，无论是公交车、出租车，还是私家车，新能源汽车已广泛使用，充电桩在深圳的小区已接近是标配。反观江门，因充电桩不完善，电动车应用一直不温不火。为推动电动车应用，鹤山本次土拍要求配置充电桩是一次推动社会进步的有益尝试。
“当然是好事，凸显了规划的前瞻性、指导性。”名门壹号营销总监谭文龙认为。
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4幅地块简介
昨天（11月1日）摘牌的JCR2017-171（开平31）号地块，即开平市三埠街曙光东路138号地块，约43亩，挂牌起始价约为1.49亿元，楼面价折合1480元/平方米；
今天（11月2日）摘牌的JCR2017-172（鹤山23）号地块，即鹤山市沙坪街道容章路与鹤山大道交界处西侧地块，约77亩，挂牌起始价约为3.84亿元，楼面价折合2500元/平方米；
将于11月17日摘牌的JCR2017-173（新会22）号地块，即新会区会城梅江村新生庄、暗马围、长湾围、刘屋围（土名）地块，约68亩，挂牌起始价约为4.7亿元，楼面价折合4120元/平方米，限制地价为7.86亿元（折合楼面价6894元/平方米），当报价达到限制地价时，以“限价+承诺配建住宅建筑面积”数量者为竞得人。另外，该地块在水利围堤方面有所要求；
将于11月30日摘牌的JCR2017-174（鹤山24）号地块，即鹤山市沙坪街道鹤山大道与江门大道交汇处地块，约102.6亩，出让起始价为5.13亿元，楼面价折合2679元/平方米。
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