[摘要] 近日，市住建局发布了1月楼市数据：全市一手住宅成交3804套，环比大跌25.4%，同比大跌29%，其中，蓬江、江海成交1090套，环比下跌5.9%，同比大跌43.8%；全市一手住宅的成交均价为8089元/平方米，环比微涨0.8%，同比上涨19.8%。
近日，市住建局发布了1月楼市数据：全市一手住宅成交3804套，环比大跌25.4%，同比大跌29%，其中，蓬江、江海成交1090套，环比下跌5.9%，同比大跌43.8%；全市一手住宅的成交均价为8089元/平方米，环比微涨0.8%，同比上涨19.8%，其中，蓬江、江海的一手住宅成交均价为10222元/平方米，环比下跌3.2%，同比上涨25.5%。
与其他区域相对“冷静”不同，鹤山相对较“火”——一二手住宅成交数量均增长，且一手住宅成交均价创下新高。
A
房价：
鹤山一手住宅
成交均价创新高
全市一手住宅的成交均价为8089元/平方米，环比微涨0.8%，同比上涨19.8%，为历史第二高位，仅次于2017年10月的8537元/平方米。
分区域来看，鹤山为8193元/平方米，环比微涨0.5%，创下历史新高；其余均为下跌——蓬江、江海的一手住宅成交均价为10222元/平方米，环比微跌3.2%；新会为8384元/平方米，环比下跌6.8%；开平为6788元/平方米，环比微跌2.8%；台山为6670元/平方米，环比微跌1.4%；恩平为4998元/平方米，环比微跌0.2%。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，全市均价为历史第二高位，说明持续调控以来，虽然成交量有所下降，但房价上涨压力仍然存在。原因在于：2017年8月份主城区高价地出现以后，主城区房价连续拉升，带动全市均价在去年10月份创出历史新高。随着时间推移，高价地效应对主城区影响逐渐减少，全市房价开始窄幅波动，但去年11月份以来，鹤山高价地楼面价逼近6000/平方米，带动鹤山房价去年12月份以来突破“8字头”，连创新高，接力主城区房价上涨态势，并带动全市均价再次逼近历史高位。
B
成交：一手住宅成交量创2016年3月以来新低
1月全市一手住宅成交3804套，环比减少25.4%，同比减少29%，是2016年3月至今值。
去年4月至今年1月，全市一手住宅的成交套数依次为：9419套、6563套、6265套、5701套、4618套、4155套、4531套、4244套、5096套、3804套，大致呈减少趋势。
1月，蓬江、江海成交一手住宅1090套，环比减少5.9%，同比大减43.8%，是近两年多来的第三低值，仅高于2016年2月的997套，以及2017年11月的872套。
去年4月至今年1月，蓬江、江海一手住宅的成交套数依次为：2916套、1888套、1886套、1658套、1222套、1322套、1350套、872套，1158套、1090套，大致呈减少趋势。记者留意到，近五年蓬江、江海的数据大多不出彩：2014年是1367套，2015年是1061套，2016年1月是1156套，2017年是1939套，其中，2015年的数据更具参考意义，因为，今年春节是2月16日，而2015年春节是2月19日，时间节点比较接近，2015年1月成交了1061套，而今年为1090套，都为近年1月的低值。
其他区域，鹤山为765套，环比增长10.1%，是2017年7月以来值；此外均是环比减少——新会为457套，环比大减55.9%，是2016年4月以来的第二低值，仅高于2017年9月的438套；台山为701套，环比减少18.4%，是2016年11月以来第二低值，仅高于2017年8月的659套；开平为503套，环比减少12.4%，是2016年8月至今第二低值，仅高于2017年10月的374套；恩平为288套，环比大减62.7%，是2017年6月至今第二低值，仅高于2017年10月的196套。
无论是全市的环比下降，还是绝大部分区域环比下降，都在意料之中，原因是多方面的：1月是传统的楼市淡季，同时，限购限贷政策持续发力，再加上房贷利率持续上浮，以及消费力提前释放、市民的观望情绪加重等。
“入市的新品较少，更多的是在售旧货，同时有部分项目处于认筹阶段，使得成交数不亮眼。”裕隆基地产副总经理李艳芳分析认为。
市场开始降温应是重点原因之一，记者走访获悉，大多数项目人气较为冷清，和此前尤其是去年、二季度的热闹场景形成了鲜明对比。
“按照以往的规律，一般进入第二季度以后，楼市才会回暖，也就是说，四五月份以后的数据可能会比较好看一些。”广州智明房地产顾问有限公司总经理唐知明表示。
C
1月，全市批准预售住宅3780套，环比大减49.3%，同比减少22.1%，在近两年多来相对偏少。
分区域看，恩平批准预售住宅460套，环比大增64.3%；是2017年8月以来的值；此外均为环比减少——蓬江、江海批准预售住宅1226套，环比减少18.5%；新会批准预售住宅614套，环比大减57.9%，是2017年10月以来的值；鹤山批准预售住宅236套，环比大减80.2%；台山批准预售住宅845套，环比大减60.1%；开平批准预售住宅399套，环比大减56.0%。
冯景全分析重点分析了两方面的原因：临近春节，房企开盘意愿下降；去年竞拍的土地尚未大规模入市。
D
库存：整体库存较低，供应偏紧
截至1月底，全市待售的一手住宅为29726套，环比微减0.2%，同比减少26.1%。
值得注意的是，目前全市的库存量与2015年库存高点时的52075套相比，已大幅减少22349套，按照2017年全年67497套的成交量算，目前的库存消化周期约5个月，仍处于供应偏紧的状态。
分区域来看，鹤山为4686套，环比减少10.1%，是2017年9月以来值；开平为7434套，环比微减1.4%；是2015年7月至今第三低值，仅高于2017年的10月的7186套，以及2017年11月的7206套。
此外均为上涨——蓬江、江海为6400套，环比增长1.6%；新会为3987套，环比增长4.1%，是2017年8月以来值；台山为4529套，环比增长3.3%；是2017年5月以来值；恩平为2690套，环比增长6.8%，却是2015年7月以来的第二低值，仅高于2017年12月的2518套。
“由于供应量及成交量均低迷，城区库存环比窄幅波动，反映当前市场供求较为平衡，市场整体去化率仍维持高位。库存同比则大幅下降，反映整体库存仍比较低，供应紧张。”冯景全分析认为。
接下来，随着去化速度的变慢，以及供应逐渐充裕，供给不足的矛盾会逐步缓解，库存量或将逐步增加。
E
二手住宅：成交量环比微降，显示市场逐渐降温
1月，全市二手住宅成交2786套，环比减少5.9%，是2017年4月以来第三低值，仅高于2017年7月的2615套，以及2017年10月的2386套。
分区域看，鹤山成交466套，环比增长5.7%，是2015年7月以来值；恩平成交144套，环比大增71.4%，是2017年9月以来值。
此外，环比均为下跌——蓬江、江海成交1058套，环比减少5.8%；新会成交315套，环比减少32.5%，是2016年7月以来第二低值，仅高于2017年7月的223套；开平成交402套，环比减少3.8%；台山成交401套，环比减少6.5%。
需要指出的是，由于二手网签数据相对一手网签数据的更新更加滞后，因此，这个数据主要体现的是可能去年11月、12月的的成交量。随着市场的逐渐降温，一手住宅成交总体下降，再加上银行“放款慢”等因素，出现上述现象亦在情理之中。
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