[摘要] 在我们身边，有不少收入比上不足、比下有余的“夹心层”群体，面对不断攀升的房价，感到无助，未来，他们的购房选择有望多一种选择——购买共有产权房。那么，如果在江门这样的三线城市开展共有产权住房政策，意义何在？
“夹心层”群体有望圆安居梦
在我们身边，有不少收入比上不足、比下有余的“夹心层”群体，面对不断攀升的房价，感到无助，未来，他们的购房选择有望多一种选择——购买共有产权房。日前，广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》（简称《通知》），提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。
《通知》要求试点城市要以点带面，循序渐进，及时总结试点经验，向全省进行推广，确保试点工作取得成效，为我省住房保障体系建设工作迈上新台阶创造有利条件。业内人士指出，江门未来有望实施共有产权房政策，这作为房地产长效机制的手段之一，利于房价稳定。
A 佛山试点方案值得关注
据悉，在《通知》的推动下，佛山市住房城乡建设管理局于日前发布了《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见稿）》，宣布该市将试点共有产权住房政策，承购人的产权份额为承购人实际出资额占配售房屋价格总额的比例，其余部分产权份额由政府承担。承购人持有的产权份额，可在个人出资不低于60%的条件下，由个人自行选择出资份额，形成共有产权住房。
作为江门的邻居，佛山市发布的方案自然值得解读。
广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士在接受采访时表示，总体上，佛山方案是一个较为宽松灵活的试点方案，其中有三个点值得关注：首先，申购群体方面，佛山设定了较高的准入门槛，兼顾了户籍居民和非户籍新市民，相对具有更强的保障性质。但新市民方面允许个人申购，这点则较为宽松；其次，产权份额方面，佛山方案允许“个人自行确定出资份额”，个人份额有60%下限而没有上限，这一提法较为特别，在各地现有的做法中比较少见。此外，“允许承购人增购产权份额，直至取得完全产权”。可见佛山方案在产权份额方面规定非常灵活，是试点中比较大的亮点；产权转让方面，佛山方案规定共有产权住房满5年即可上市出售，这个要求和其他地方相比也较为宽松，大部分城市通常要求满10年方可上市交易，深圳甚至要求15年后才能上市交易。
广东省房地产行业协会会长王韶在接受采访时表示，佛山方案针对居住面积较小的家庭和“新市民”实行宽松的申购条件，精准把握了保障人群，符合佛山住房发展实际。
B 江门有望推出共有产权住房产品
周边城市准备试水共有产权房住房政策，江门是否会跟进？采访中，不少街坊有此一问。
王韶首先表示，共有产权住房概念早已提出，2014年4月，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市；2017年4月，住建部等部门发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应；2017年9月，住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验；2017年12月23日，住房城乡建设工作会议指出，2018年因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。
“因此，不仅是佛山市,其实北京、上海、南京、福州、烟台等线城市已有共有产权房项目落地。相信未来广东其他城市也会加快推出共有产权住房，实现多主体供应、多渠道保障。”王韶认为。
美智地产总经理汤建军则指出，共有产权住房政策探索的核心是构建完善的住房供应体系，确保不同的住房产品供应能满足不同的置业需求，即所谓的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。因此，从长远来看，该系列的住宅供应体系势必会逐步普及，江门也不例外,而从本轮广东的政策试点时限为1年来看，预计江门或在2020年新增共有产权住房产品。
“当前，住房严重短缺的时代已经基本结束，房地产市场的主要矛盾从总体供应不足转为结构性失衡。相信当地政府一定结合本地发展实际，制定出符合当地特色的住房保障政策。”王韶表示。
C 有助于中低收入人群安居乐业
相对而言，一二线城市的住房问题更为突出，开展共有产权住房政策更容易获得理解。
那么，如果在江门这样的三线城市开展共有产权住房政策，意义何在？
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，主要是保障中低收入人群住房利益。经过近两年的上涨，中低收入者购房压力大增。共有产权住房的出现，让中低收入群体以占有一定产权、以较低价格购买商品房，有助于中低收入人群安居乐业。
如他所说，江门市统计局公布的数据显示，去年，江门居民人均可支配收入26851元，而江门市住建局的数据显示，全市去年一手住宅成交均价为7367元/平方米。假设市民购买一套100平方米的房子，总价约74万元，即便将人均可支配收入26851元全部用于买房，一对夫妻也需要14年左右。
事实上，在我们身边，还有不少人的可支配收入并未达到这一标准，既无力购买商品房也不符合买经济适用房条件，置身于市场和政府保障之间，即“夹心层”群体。
“共有产权住房的出现将对中低收入者的购房需求造成一定分流，具有完全产权的商品房需求将出现一定下降，有助于房价的稳定，属于房地产长效机制的手段之一。”冯景全说。
汤建军则表示，过往针对中端市场，政府更多是利用经济适用房或限价房等以手段强硬压低售价的手法来干预市场，结果导致部分寻租行为，影响市场的正常发展。而现阶段重点探索的共有产权住房则更倾向于以市场价值为基础，从产权比例上进行分割，与政府共享住房，一定程度上减少寻租的空间。
他进而表示，对于江门来说，共有产权住房的供应意义，关键在于供应对象的范畴，究竟是支持中低收入群体的合理置业需求，还是扶持中高端人才的居住置业需求，或者是兼而有之，都直接影响到政策实施的意义。整体而言，从供应端来看，住房市场的供应产品越趋多元化，对于楼市的健康发展是利好的，对于低中高端置业需求而言，均能得到一定的满足。而对于商品房发展来说，或许也透露着其目标客户逐步向中高端需求转移的苗头。
大咖论市：实施共有产权房要注意四个原则
共有产权住房作为政府着力解决民生问题的有益尝试，非常值得深入探索。合璟华富地产总经理黄锦康认为，共有产权住房要注意四个原则。
，产权清晰。市场经济实践至今，产权明晰已经是经济活动的基本前提，因为在产权明晰的条件下，资源的配置才能实现大效率。既然是合资购买，双方通过资金联系取得商品，必然要明确未来转让的分配方式，而且还要区分共有产权住房溢价的主要因素，是地价上升引起的，还是建筑成本上升引起的，又或者是利率引起的，因为这几个因素引起的溢价分配比例是有所区分的。由于购买共有产权房的个人已经通过低于市场价来购得房产，价差部分无非就是政府的土地出让金的让渡，所以以后政府优先回购住房的时候，低于市场价是合理的，但假如是建筑成本、利率、通胀等因素引起的溢价，那么就应该按市场价来分配。对于继承、离婚分割、赠予、诉讼裁决等情况造成的产权变更也要明晰。
第二，进出机制合理合法。作为政府让利于民的惠民工程，合理的进入机制，严格而公平的条件审核必不可少。避免造成资源浪费或者扶助目标出现偏差。
第三，品质与市场同步。作为一种共有产权的商品房，始终是以商品的角色进入市场。为顾及购买力，可以设置小面积户型以降低总价，但是住房的建设质量、设计理念、配套等，都要与市场化产品同步。这样能够在日后共有产权住房二次进入市场后，不至于因为品质而贬值。对国有资产也是一种保障。
第四，避免住房炒作。共有产权住房价格或会比市场价低，需要通过科学的机制来限制炒卖，约束投机。
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