[摘要] 8月1日起，江门市区“豪宅线”将迎来再次调整，业内专家预测，今年下半年市区的“豪宅线”或将上调至12500元/平左右，这将利于江海区、新会区项目去化，但对整体楼市影响有限。
8月1日起，江门市区“豪宅线”将迎来再次调整，业内专家预测，今年下半年市区的“豪宅线”或将上调至12500元/平左右，这将利于江海区、新会区项目去化，但对整体楼市影响有限。
部分置业者受限于“豪宅线” 无法顺利“上车”
李先生考虑二次置业，想购买一套120平方米左右的房子，心水区域是蓬江区，当他看中了楼盘之后却犯了难——项目的售价是12000元/平，超出了今年上半年市区定为11687元/平的“豪宅线”，被视为“豪宅”，首付比例6成，他需要首付90万元左右。
李先生就像一个缩影，反映出部分街坊在房价走高的背景下，二次置业时的复杂心态。举例来说，同样是买一套120平方米的房，如果单价约13000元/平，总价约156万元，如果单价约11000元/平，总价约132万元，两者相差20多万元，对于购房者而言，无论是在心理上还是实际付款压力上，都有较大区别，所以，有的置业者退而选择江海区，有的则寄望于“豪宅线”上调，以便能顺利“上车”。
预计“豪宅线”将上调至12500元/平左右
近年来，我市市区“豪宅线”降少升多，这两年多来更是“只升不降”——2016年上半年为8538元/平；2016年下半年上调至8660元/平；2017年上半年再次上调为9219元/平；2017年下半年大幅上调至10956元/平；2018年上调至11687元/平，沿用至今。
再过几天，在蓬江区二次置业的准入门槛将会适当降低——我市市区“豪宅线”每半年调整一次，上半年的时间段为2月至7月，下半年的时间段为当年8月至第二年1月，其计算方式是：上一个半年成交均价的1.44倍。
多位业内人士综合预测，今年下半年的“豪宅线”为12500元/平左右。
所谓牵一发而动全身，“豪宅线”上调，或将对项目、板块乃至整个楼市产生影响。
在2017年下半年，当“豪宅线”大幅升至10956元/平后，江海区的带装修产品大增，这使得部分中意蓬江区的意向置业者转向江海区，也助推了部分步梯房转电梯房的改善型客户入市，并在一定程度上使得蓬江、江海的成交均价同比大涨35.2%，骤升至9098元/平，以及全市成交均价同比大涨24.8%，骤升至7367元/平。
在2018年上半年，“豪宅线”小幅上调至11687元/平，虽然没有达到很多业内人士的预期，但依然给城区整体楼市带来了正面影响，主要体现为：在一定程度上促进了江海、新会项目的去化，那么，在市场需求的情况下，滨江新区、北新区的项目去化是否会受到较大影响？
“由于供应量较低，购房者选择面不大，大多数项目去化率往往保持较高水平，‘豪宅线’对其产生的影响不大。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为。
如果下半年的“豪宅线”上调至12500元/平左右，又会对楼市产生什么影响？
冯景全以及美智地产总经理汤建军均表示，主要是利于单价在11687元—12500元/平这个价位区间房源的销售。如果像预测的12500元/平，那么上调幅度有限，处于上述价格区间的房源不多，再加上银行贷款额度依然较为紧张，进而对楼市产生的影响或将有限。
“对整个市场而言，‘豪宅线’的上调意味着房价高点不断刷新，会提高购房者的心理预期。”冯景全表示。
汤建军则认为，“豪宅线”的每一次调整，都会令到部分处于临界线以下的项目获得短暂的利好，但是随着楼价的变化，利好优势会逐步减缓。
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