[摘要] 2018年已成为长长时光“胶片”中的片段，江门楼市有哪些精彩片段值得回顾？2018年的楼市有点“虎头蛇尾”：上半年热，楼市上演“抢房”潮，有的业主更是抬高价格售二手房；下半年冷，有的销售人员长时间业绩“吃零蛋”。
2018年已成为长长时光“胶片”中的片段，江门楼市有哪些精彩片段值得回顾？2018年的楼市有点“虎头蛇尾”：上半年热，楼市上演“抢房”潮，有的业主更是抬高价格售二手房；下半年冷，有的销售人员长时间业绩“吃零蛋”，有的业主回调手中房源价格，但即便如此也没有找到接盘侠…楼市大戏的波澜起伏，“戏中人”的喜怒哀乐值得回味。
“锐眼”看一手房市场
上半年市民“抢房”，下半年房企促销
近日，2018年江门楼市主要数据出炉。全市一手住宅供应同比增长21.2%，为66827套，2015—2017年的数据分别是：47565套、48844套、55144套；一手住宅成交同比减少22.1%，为52552套，2015—2017年的数据分别为：44032套、60535套、67497套；全市一手住宅均价8315元/平方米，2017年为7367元/平方米，同比上涨12.9%；库存同比增长46.5%，为43647套，2015—2017年的数据分别是：51918套、40392套、29786套。
简而言之，“两多一少”：供应增多，库存增多，成交减少。
但是，简单的数字本身，远不足以描述这一年楼市的精彩刺激。
关键词一：祛火
我想给大家讲的一个关键词是“祛火”。那么，2018年江门楼市的“祛火”举措和事件有哪些？
举措一：房贷利率多次上浮，“压火”
自2017年上半年开始，我市房贷利率逐渐上浮，到了2018年丝毫不见“收手”，依然多次上浮，普遍为：首套一手房普遍上浮20%~25%，二套一手住宅有的上浮25%~30%，一直维持到现在。即便周边城市有所松动，江门暂时仍“按兵不动”，但不排除今年春节后会适当下调房贷利率。
举措二：发出“限签令”，“祛火”
去年5月24日，江门市房地产行业协会发出“限签令”，决定对蓬江区新建商品房备案价高于12500元/平方米、江海区备案价高于11500元/平方米的高价单元实行调节网签节奏的措施。此措施被网友称为“限签令”。
主要因素在于：楼市成交情况出现分化，由于供求关系仍然偏紧等原因，部分优质品牌项目出现了“抢房”现象，再加上高价地项目陆续入市，其中有的鼓吹其单价将近2万元/平方米，以及粤港澳大湾区规划即将出台等多种因素综合影响，江门楼市难以“祛火”，必须“下猛药”，期待部分项目理性定价，降低市民的房价预期，进而抑制房价过快上涨。此举实施不久，市场便逐渐转冷。
关键词二：花式促销
我想给大家讲的第二个关键词是“花式促销”。在前面，一轮“祛火”举措实施后，楼市的直接反应就是降温。房地产商就有些着急了，他们要吃饭啊，要有销售业绩啊，于是，各种“花式促销”轮番上场。
影像一：楼市随天气转凉，“花式促销”上场
自9月开始，楼市如同天气一般，逐渐转凉，即便是“金九银十”，成色亦明显不足。对应的，促销活动随之丰富，有的推出特价房，有的推出低首付，有的使出“全民营销”……花样繁多，令人眼花缭乱，主要目的是为了吸引市民眼球，促进销售。不过，实际效果有限。
影像二：库存过万的鹤山楼市，促销成风
由于特殊的区位，再加上“限贷”而不“限购”的政策，鹤山一度成为外地置业客眼中的香饽饽，供求两旺，但随着供应逐渐增多，库存也逐渐增加：3年多前，其库存长期维持在“6字头”，之后降至“5字头”“4字头”，到了2018年1月为4686套。时隔11个月，也就是去年12月，库存攀升至11531套，创下该市记录。在此背景下，房企纷纷推出促销措施，沙坪街道有的项目竟然喊出了“5字头起”的口号。这虽是噱头，但也透着无奈，这种日子必将持续较长时间。
影像三：多个项目“去装修”，售楼画风突变
2017年以来，多个项目从毛坯房转变为精装房，而去年国庆以来，“画风”陡然生变，部分项目实行毛坯发售，先有碧桂园滨江天际，再有美的·卓越公园天誉，后有中梁·旭辉壹号院。这种变化更多体现的是房企顺应市场变化而做出的抉择，置业者应根据自身需求进行选择。不难预见，在2019年，毛坯项目还将增多，所谓“牵一发而动全身”，这还将影响到下游的建材家居市场。
关键词三：楼市动向
这里的“动向”有企业的“动向”，也有政策的“动向”。
动向一：“鲶鱼”万科以“旧改”完成首秀
千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面，说的就是江门万科企业有限公司（以下简称“江门万科”）。2018年9月14日，江门万科开业，但相当低调。不过，即便如此，江门万科也犹如黑暗中的萤火虫，备受关注，一方面是品牌光环，另一方面在于他不走寻常路。其介入里村旧改，意义不平凡——往小里说，项目的理念、品质可能会相对较好，使得市民对旧村改造项目抱有更大的期待，甚至是产生全新的认识；往大里讲，可能会在一定程度上为江门的旧村改造提供参考样本，积累更加多元的经验。
动向二：一二手联动抱团“过冬”蔚然成风
自进入去年下半年以来，不少房企通过渠道拓客，实施“一二手联动”。之所以如此，业内人士一言蔽之：这是楼市寒冬下的各取所需、抱团取暖的结果。
2019年的春天虽然不远了，但“抱团过冬”的日子还将持续。
动向三：“稳字当头”为明年楼市吃“定心丸”
日前，两个与房地产行业紧密相关的重磅会议召开，一个是被看作是下一年经济发展、政策制定风向标的中央经济工作会议，另一个是住房和城乡建设工作会议。透过这两个会议不难发现，明年楼市“稳”字当头。有了这个大方向，大家伙儿大致心里有了底。
“锐眼”看二手房市场
上半年“吊着”卖，下半年降价卖
不曾想，2018年的江门二手房市场会如此跌宕起伏。上半年房东们还涨价，到了下半年，就变成挂牌增多，成交量下跌。
如果要梳理出三个关键词，我选的是：高开低走、限楼龄、“傍一手”。
关键词一： 高开低走
2018年全市成交同比减少4.9%，为32714套，与此同时，全市各月的数据比较稳定，普遍在2600套左右，而蓬江、江海各月的数据也比较稳定，普遍在900套左右，但总体来说，上半年的数据相对较好，而下半年的数据相对较低，“拖了后腿”，总体呈现出高开低走的状态。对此，二手中介人员有直观感受：去年，自进入8月以后，尤其是10月以后，无论是访客，还是成交量都有所下滑。举例来说，上半年，一个中介人员接待3个访客，可能就会有成交，而下半年，即便是接待七八个访客，也未必有成交。之所以如此，原因是多方面的：二手房房价随着一手房房价上涨而上涨；二手房房贷利率相对较高；一手住宅供应增多；市场大环境转冷，且暂时没有调控的迹象，使得置业者普遍呈现观望状态。
市场的遇冷，也使得二手房房价总体趋于稳定。
关键词二：限楼龄
事实上，二手房成交受到影响，还与“限楼龄”有关。之所以单独拎出来来说，主要是相对“新鲜”。
据观察，银行对于步梯楼的普遍态度是：超过15年楼龄的房源需要考虑，超过20年楼龄的房源较少接单，超过25年楼龄的房源几乎停贷。一般来说，楼龄越大，楼层越高，获得贷款的成数就越低，或为5成，或为4成，甚至停贷。伴随贷款成数较低的，还有银行评估价较低。举例说，一套2003年建成的房源，房龄有15年，实际成交价为70万元，银行评估价只有60万元。按照政策，本应贷款7成，有的银行只允许贷款5成。如此一来，他只能贷款30万元，距离期望的贷款49万元相差甚远。
二者综合作用，“逼着”部分中低收入的刚需群体黯然离场。
关键词三：“傍一手”
与一手房市场一样，二手房市场逐渐遇冷。为此，大型连锁中介机构“稳”字当头，不敢冒进。有的中介机构直接关店，更多的中介机构希望开辟新的盈利窗口，投入一手楼盘的“怀抱”（“傍一手”），实行“一二手联动”。如此一来，自然有利于二手中介“过冬”，可这又好比是一个人生病了，可以吃抗生素让身体马上有所好转，但却不能长期服用，所以，二手中介首先要做好主业，以免客户流失后，工作更为被动。
“锐眼”看土拍市场
上半年有点热，下半年有点冷
虽有“虎头蛇尾”之嫌，但并不妨碍2018年成为土地市场的丰收年。“不看广告看疗效”，是骡子是马，拉出来遛遛。综合《江门日报》及房地产媒体公开报道信息得知，2012—2014年，江门房地产用地成交活跃，年度房地产用地成交总额在40亿—64亿元之间，2014年高达64.62亿元，2015—2018年，成交金额分别为：20.59亿元、65.31亿元、163.5亿元、约200亿元。
那么，这个“丰收年”究竟有何特点？据我观察，有以下几个特点：
特点一：楼面价维持高位
从楼面价看，全市住宅地楼面均价3235元/平方米，同比上升3.9%，其中，蓬江区平均楼面价约6100元/平方米，为全市；其次是江海区，平均楼面价约5200元/平方米。虽然2018年全市楼面地价没有刷新纪录，但整体楼面价仍维持高位。
特点二：前热后冷
2018上半年延续2017年的热度，高价地、高溢价率不断。虽然楼面价没有创出历史新高，但恒大、华强集团在滨江华盛路还是分别拍出了高价地，与历史纪录也仅一步之遥，而新隆置业则在新会拍出了高价地，刷新了新会楼面价记录。2018下半年，土拍市场则快速降温，高价地、高溢价率基本绝迹，低溢价甚至流拍频现。以江海07号地块为例，该地块折合楼面地价4964元/平方米，溢价率仅3.15%，比此前嘉华集团摘得的该区域地块大为“便宜”。
为什么到了下半年就“蔫了”？主要有几大原因：经过2016—2017年土地市场火爆，部分房企拿地任务已基本完成，如碧桂园是2016—2017年江门土地市场的常客，而2018年则难寻踪迹，可能是因为前期拿地较为饱和；另一方面，2018年下半年起，住宅成交量开始逐步下降，去化难，库存逐步上升，影响房企拿地信心。多项调控政策叠加效应显现，房企融资成本上升，拿地门槛提高。2017年以来，随着银行利息逐步上浮、公司债成本上升，房企拿地和项目开发资金成本有所提升，加上“房住不炒”相关政策逐步推进，房企谨慎心态明显。
特点三：起拍价高
2018年土拍起拍价有所提高。相比过去几年起拍楼面价仅每平方米两三千元，2018年无论城区还是下属县市，起拍价明显提高，4000—6000元/平方米的楼面起拍价为常态。以新会为例，2017年新会会城梅江村地块起拍价4120元/平方米，而2018年同区域的新会汽车站旁的地块起拍价则高达6360元/平方米，涨幅超5成。另外，高起拍价也是造成今年低溢价率的重要原因。
特点四：“新面孔”涌入
2018年以来，新晋房企频频布局江门，涌现了华强、华润、华发、旭辉等10多家“新面孔”，究其原因，一是江门作为大湾区成员城市、加上近年引进的产业项目成果超预期，城市发展前景明朗；二是一二线城市调控严格、拿地门槛高企，使得部分房企转战有发展的三四线城市。
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